Verkauft ein Bauträger an seinen Bauherrn ein Grundstück mit einem darauf neu zu errichtenden Gebäude oder ein Wohnungseigentumsrecht, zum Beispiel eine noch zu errichtende Eigentumswohnung, bedarf es der notariellen Beurkundung eines zwischen dem Bauträger und dem Bauherrn zu schließenden Bauträgervertrags.
Der Bauträgervertrag ist ein komplexes Vertragswerk, das Elemente des Kauf- und Werkvertragsrechts miteinander verbindet und daher nicht nur Vereinbarungen zum Eigentumsübergang und Kaufpreiszahlung, sondern auch bezüglich der Errichtung eines Bauwerkes enthält.
In der Vereinbarung der Bedingungen sind die Vertragsparteien keinesfalls frei. So sind Bestimmungen des Werkvertragsrechts und des nunmehr gesetzlich geregelten Bauträgervertrages aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), sondern insbesondere auch die der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zwingend im Vertrag zu berücksichtigen. Nicht zuletzt spielen die Regelungen und Rechtsprechung zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eine wichtige Rolle bei der Vertragsgestaltung.
Werden die komplexen Anforderungen an einen wirksamen Bauträgervertrag nicht erfüllt, droht die teilweise oder sogar vollumfängliche Nichtigkeit des Vertrages. Fragen wie Zahlungsmodalitäten, Fertigstellungstermin, Abweichungen in der Bauausführung, Abnahme und Gewährleistungsansprüche müssen sorgsam geregelt werden, damit auch bei unvorhergesehenen Ereignissen ein rechtssicherer Rahmen vorhanden ist.
Überaus wichtig sind in diesem Zusammenhang auch eine korrekte Baubeschreibung sowie die bei Vorliegen von Wohnungseigentum die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und der Teilungsplan, die fachkundig aufeinander abzustimmen sind.
Kauft ein Bauherr ein Grundstück von dessen Eigentümer und schließt daneben einen Werkvertrag mit einem Bauträger, so ist – mit wenigen Ausnahmen – auch der Werkvertrag beurkundungspflichtig. Wird dieser aber nicht mit beurkundet, sind in der Regel beide Verträge, der Werkvertrag und der Grundstückskaufvertrag, nichtig.
Wird dann auch nur der Grundstückskaufvertrag dem zuständigen Finanzamt angezeigt, begehen sowohl der Bauträger als auch dessen Bauherr eine strafbare Hinterziehung der Grunderwerbsteuer.
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